Bristfälligt underlag när man köpte Crawfordfastigheten!

Redan när beslutet röstades igenom i fullmäktige restes frågetecken kring underlaget.

Det påstods då att det fanns både en värdering och en besiktning.
I avsikt att reda ut det verkliga förhållandet har vi begärt ut handlingarna från Strömstadslokaler.
Idag fick vi dem och, dessvärre, lämnar de en del övrigt att önska.
Det fanns ingen opartisk värdering och heller ingen fullödig besiktning.
Det som fanns var en egen bedömning av kostnaden och en statuskontroll av byggnaden.

Om vi börjar med värderingen finns endast följande notering
Strömstadslokaler har gjort en egen bedömning av värdet och gör bedömningen att priset är skäligt utifrån det geografiska läget och fastighetens kvalitéer.
Således föreligger ingen opartisk värdering vilket i sig är anmärkningsvärt när man är beredd att lägga ut 28 miljoner kronor. Det framgår heller inte av handlingarna vem eller vilka hos Strömstadslokaler som gjort den ekonomiska bedömningen.

Om vi så fortsätter med den besiktning som gjorts är den av mycket övergripande natur. Den invändiga besiktningen är bland det magraste jag sett. Inga tekniska installationer har besiktigats utan endast omnämnts i svepande ordalag.
Man måste därför utgå ifrån att det inte ingått i besiktningsmannens uppgifter att titta närmare på statusen på varken el-, värme-, ventilation-, eller andra tekniska installationer eller anläggningar. Ej heller har man närmare beskrivit skicket på invändiga ytskikt eller statusen på den fasta inredningen. Att så verkligen var fallet visar Strömstadlokalers information till sin egen styrelse. (Se nedan)
Besiktningsutlåtandet gav därför en mycket tunn information till den som ville få kännedom om byggnadens hela status.
Anmärkningsvärt.

Besiktningsutlåtandet
Besiktningsprotokoll gällande Mekanikern 1, Strömstad.

Allmänt:
Besiktningen är gjord för att få en bild av fastighetens skick allmänt.
                           
Jag anser att fastigheten är i bra skick och underhållet verkar ha skötts bra.      Uppvärmningen av fastigheten sker sedan ca ett år tillbaka med luft-vattenvärmepumpar.

Detta gäller hela fastigheten, förutom den kontorsdel som är klädd med steniskivor.
Där är uppvärmningen elradiatorer.                                                                                
Mekanisk ventilation i hela fastigheten.                                                                                    
Har gjort stickprov på fönster för att kontrollera öppna-stänga.

Ingen anmärkning.             
Alla Crawfordportar fungerar.

Yttertak:
Generellt ser yttertaket bra ut. Tätskikt av ytpapp. Inga synliga sprickor i pappen. Hängrännorna är hela. Inget skräp i hängrännorna.                                                       
Färg flagnar från vissa plåtavtäckningar (se bild 1 och 2).                                                 
Taken på rökluckor är rostiga (se bild 3). Har inte provat funktionen på rökluckorna.


Fasader:
Fasaderna är i bra skick. Anmärkningarna är mest av kosmetisk karaktär. Lite algpåväxt på några ställen. Småskada i plåtfasad (se bild 4).                                          
Lite ytrost på pelare som bär upp skärmtak vid östra och västra gaveln.                       
Rost på portomfattning (se bild 5). Några fasadplåtar bredvid porten blekta.        
Färgsläpp på plåtavtäckningar och fönsterbleck på kontorsdel steniskivor (se bild 6).         

Små färgsläpp i nederkant av fönster på kontorsdelar, fasad åt norr (se bild 7).

Invändigt:
Normalt slitage.
Inget läckage synligt.                                                                                                                  
Taken i de stora hallarna är ljudisolerade.                                                                            

Inga synliga sprickor i betonggolven.
Bra ytfinish på betonggolven.

Utvändigt:
Asfaltytor jämna. Inga sättningar.

Strömstad 2017-01-12

(Besiktningsutlåtandet har kompletterats med ett antal bilder på taket)
————————————–

Rent generellt kan man säga att underlaget för köpet av fastigheten kunde varit betydligt bättre. En opartisk värdering och en betydligt mera genomgripande besiktning hade varit på sin plats.
Jag tror, till och med, att den majoritet som röstade igenom köpet i fullmäktige skulle uppskattat en mer fullständig redovisning än den som verkligen förelåg.
Peter Heies uttalanden om att det fanns ett gediget underlag både när det gäller värdering och besiktning var alltså inte med sanningen överensstämmande.

Av kommunfullmäktiges protokoll av den 2017-03-13 framgår att följande beslut togs:
att köpa AB Prästmekanikern då besiktning av utomstående besiktningsman är genomförd och en behovsvärdering är genomförd.
Detta var inte sanning eftersom det saknades en besiktning. Det framgick heller inte, vid beslutet att behovsvärderingen gjorts av Strömstadslokalers egen personal.
Detta visste Peter Heie, men underlät att informera fullmäktiges ledamöter.

Vi kan också notera att Strömstadbyggens redovisning för styrelsen inför köpet i mångt och mycket handlar om en förmodat kommunalt behov av lokaler. Mycket lite handlar om den fastighet man vill ha styrelsen beslut på att förvärva.

Detta är det presentationsmaterial styrelsen fick

Köp av AB Prästmekanikern (Crawford)                                    

Bakgrund

Strömstadslokaler har på uppdrag av kommunens ledningsgrupp påbörjat en utredning av lokalbehoven för kommunens verksamheter utifrån dagens behov och visionen om 16 000 innevånare till år 2030. För att kunna uppfylla verksamheternas behov av verksamhetslokaler på kort och lång sikt har ett köpeavtal tecknats för köp av bolaget AB Prästmekanikern med fastigheten Mekanikern 1.

En oberoende byggkonsult har gjort en status kontroll av fastigheten och fastigheten bedöms vara i god kondition. Fastigheten är i behov av en viss uppfräschning av exteriören.

Fastigheten bedöms väl uppfylla de framtida behoven som framför allt Tekniska förvaltning har för sina verksamheter, det finns även goda förutsättningar för att flytta dit delar av kommunens verksamheter.

Fastigheten är på ca 22 000 m2 med en byggrätt på 50 % av ytan. Nuvarande byggnadsytan är på ca 5 000 kvm och med en byggrätt på ytterligare drygt 5 000 m2. Priset är på 28 mkr totalt för fastigheten.

Det som kommer att tillkomma utöver priset på fastigheten är de kostnader som krävs för att anpassa lokalerna till de verksamheter som ska nyttja fastigheten. I dagsläget är det svårt att bedöma kostnaderna fullt ut. Lokalerna är flexibla och delar av fastigheten kräver mindre förändringar.

Strömstadslokaler har gjort en egen bedömning av värdet och gör bedömningen att priset är skäligt utifrån det geografiska läget och fastighetens kvalitéer.

Värdet på 22 000 Kvm detaljplanerad mark bedöms till ca 500 kr/kvm (ca 11 mkr).
Ett alternativ till att köpa en befintlig fastighet är en nybyggnad som bedöms kosta ca 15 000 kr/kvm (ca 75 mkr).

En annan viktig aspekt är tiden. Det är mycket enklare att köpa en färdig fastighet med detaljplan jämfört med att förvärva mark och genomföra en ny detaljplan och genomföra en nybyggnation. Vilket ekonomiskt värde tidsaspekten har är svårt att bedöma i detta fall
————-

Som synes av informationen till styrelsen har ingen formell besiktning genomförts utan endast det kan kallar ”en statuskontroll”.


Det här inlägget postades i Politik. Bokmärk permalänken.

6 svar på Bristfälligt underlag när man köpte Crawfordfastigheten!

  1. Sören Eriksson skriver:

    Göran Wallo har reagerat med följande påpekanden via mejl:
    Thomas Karlsson och Gary Lyckell har gjort de övriga besiktningarna av fastigheten. Deras bakgrund och yrkeserfarenhet är av den kalibern att det vore slöseri med skattemedel enligt vår bedömning.

    Vad gäller värdering så har vi utfört den med egen personal som vi bedömer som opartiska i detta avseende och dessutom med mycket lång och gedigen erfarenhet av fastighet-, bank- och finansbranschen
    ———————-
    På detta vill jag göra följande kommentarer:
    Om Karlsson och Lyckell har gjort besiktningar varför finns då inte dessa dokumenterade.
    Egen personal som gjort värderingen kan aldrig kallas opartiska

  2. Företagare skriver:

    Man undrar då som skattebetalare redan över den första meningen i informationen till styrelsen. Där står att man påbörjat en utredning om kommunens lokalbehov. Samtidigt har man då för säkerhets skull redan köpt Crawfordfastigheten för 28 miljoner sedan en oberoende byggkonsult förklarat att den är i god kondition. Den oberoende konsulten visar sig sedan bestå av två av Strömstadslokalers egna medarbetare.
    Gör man alltid på det här sättet i kommunens bolag? Det är ett ganska originellt sätt att göra fastighetsaffärer på.

    • soreneriksson skriver:

      Förtydligande: Den oberoende konsulten (ej anställd av Strömstadslokaler) har gjort det man kallar en statuskontroll som dokumenterats.
      Strömstadslokalers egna medarbetare har gjort besiktningar, men det finns ingen dokumentation att så skett.

  3. Janne skriver:

    Anmärkningsvärt att ärendet beslutas utan att ledamöterna har fått ett komplett beslutsunderlag. Det naturliga vore att, som ledamot, kräva att få ta del av värdering och besiktning inför beslut. Så här har de enskilda ledamöterna ett stort eget ansvar. En återremiss med begäran om komplettering av underlaget hade varit ett initiativ.

    • soreneriksson skriver:

      Det var också det som skedde. Ärendet återremitterades och då beslutade ordf. om ett extra fullmäktigesammanträde sex dagar senare. Då återkom ärendet oförändrat och röstades igenom med siffrorna 20-19. Ytterligare en återremiss var ju inte möjlig.

  4. Företagare skriver:

    Man baxnar inför den information som lämnas ovan. Om ärendet kom tillbaka efter återremiss i oförändrad form så är det ju rent mygel att rösta igenom det ändå. Men förfarandet verkar ha varit regel snarare än undantag under den förra regimen. Valda politiker borde vara mer rakryggade. Det är ju våra gemensamma skattemedel som de leker med som om det vore Monopolpengar. Lite mer seriös verksamhet är på sin plats.

Lämna ett svar

E-postadressen publiceras inte. Obligatoriska fält är märkta *